토지거래허가구역은 부동산 투기 방지와 지가 안정을 위해 국토부장관이나 시·도지사가 지정하는 구역입니다. 이 구역 내에서 일정 면적을 초과하는 토지·건물을 거래할 때는 관할 구청장의 사전 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 거래하면 계약 자체가 무효가 되며 형사 처벌까지 받을 수 있습니다.
2026년 현재 서울시에서는 강남구·서초구·송파구·용산구 4개 구가 토지거래허가구역으로 지정(2025.10.1~2026.12.31)되어 있습니다. 해당 지역에서 주거지역 6㎡ 초과, 상업지역 15㎡ 초과 토지·부동산을 거래할 때는 허가가 필요합니다. 또한 허가 시 2년간 실거주 의무가 부과되어 전세 임대 등이 제한됩니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 지정 지역 | 강남구·서초구·송파구·용산구 (2025.10.1~2026.12.31) |
| 허가 대상 | 주거지역 6㎡ 초과 / 상업지역 15㎡ 초과 토지 거래 |
| 신청 방법 | 관할 구청 방문 또는 정부24(gov.kr) 온라인 신청 (매도인·매수인 공동) |
| 처리 기간 | 신청일로부터 15일 이내 허가증 교부 또는 불허가 통보 |
- 1서울시 부동산 정보광장(land.seoul.go.kr) 또는 국토부 토지이음(eum.go.kr)에서 해당 부동산 지번으로 토지거래허가구역 해당 여부를 먼저 조회합니다.
- 2허가구역에 해당한다면 매도인과 매수인이 함께 관할 구청 부동산정보과에 방문하거나 정부24(gov.kr)에서 온라인 신청합니다.
- 3필요 서류: 토지거래계약허가신청서, 토지이용계획서(입주 시기·자금조달계획 포함), 자금조달계획서를 준비합니다.
- 4신청 접수 후 15일 이내에 구청에서 허가 또는 불허가 결정을 통보합니다.
- 5허가증을 받은 후에 등기 및 잔금 지급 등 계약을 완료합니다.
- 6허가 후 2년간 실거주 의무 이행 — 위반 시 이행강제금 및 형사처벌 대상.
관할 구청 부동산정보과 방문 시 신분증 지참이 필수입니다. 매도인·매수인 양측이 모두 방문해야 하므로 사전에 일정을 맞추고 방문하는 것이 좋습니다. 서류 준비가 미비하면 접수가 거부될 수 있으니 허가신청서 양식을 구청 홈페이지에서 미리 다운로드해 작성해 가는 것을 권장합니다.
- 2026년 서울 토지거래허가구역: 강남·서초·송파·용산구 (지정기간 2025.10.1~2026.12.31)
- 허가 대상: 주거지역 6㎡ 초과, 상업지역 15㎡ 초과 토지·부동산 거래
- 신청 방법: 매도인·매수인 공동으로 관할 구청 방문 또는 정부24 온라인 신청
- 처리 기간: 15일 이내 허가증 교부 또는 불허가 통보
- 허가 후 의무: 2년간 실거주 의무 — 전세·임대 금지, 위반 시 이행강제금
- 무허가 거래: 계약 무효 + 2년 이하 징역 또는 토지가격 30% 이하 벌금
토지거래허가를 받아 부동산을 취득하면 취득일로부터 2년간 실거주 의무가 발생합니다. 이 기간 동안 전세를 주거나 월세 임대를 하는 것은 허가 목적 외 사용으로 간주되어 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 이행강제금은 통상 취득가격의 10% 내외로 상당한 금액이 될 수 있습니다. 실거주 의무 위반은 형사 고발 대상이기도 하므로 반드시 2년간 직접 거주해야 합니다.
서울시 부동산 정보광장(land.seoul.go.kr)에서 ‘토지거래허가구역 지정현황’ 메뉴를 클릭한 뒤 지번을 입력하면 해당 부동산이 허가구역에 포함되는지 바로 확인할 수 있습니다. 국토부 토지이음(eum.go.kr)에서도 동일하게 조회 가능하며, 모바일에서도 접속이 가능합니다. 거래 계약 전 반드시 먼저 조회하는 것을 권장합니다.
- 허가 없이 체결한 거래는 법적으로 무효 — 잔금을 치렀더라도 소유권 이전이 불가
- 허가 후 2년 실거주 의무 위반 시 이행강제금(취득가 10% 내외) 및 형사처벌
- 불허가 결정에 이의가 있는 경우 1개월 이내 이의신청 → 도시계획위원회 심의
- 정부24 온라인 신청 시 공동인증서(공인인증서) 필요 — 사전 준비 필수